분양가상한제 장점 및 단점 그리고 뜻 그외 실거주 적용지역 폐지 총 정리 !!

안녕하세요. 시진파더입니다.

오늘 소개는 분양가상한제에 대하여 자세히 소개 해드리려고 합니다.

---

2024년 현재, 3기 신도시 사전청약 단지들은 분양가상한제의 적용을 받고 있습니다.

이는 주변 시세의 약 60~80% 수준으로 분양가가 책정되었다는 것을 의미합니다.

그러나 본청약 시점에 인건비나 건축비가 상승하는 경우, 분양가가 조정될 수 있습니다.

다만, 과도한 분양가 변동을 방지하기 위해 물가상승률 수준으로 변동폭을 최소화할 예정이라고 합니다.

결국 결론은, 최근 3년간 공사비 상승분을 반영하여 최종 분양가에 영향을 줄 수 있고, 건축비의 상승으로 인해 최종 분양가는 예상보다 높아질 수 있다는 얘기입니다. 그러니 저처럼 3기신도시 사전청약 당첨자이시면 알고계셔야 합니다.

3기신도시는 분양가상한제 적용지역이고 아래 2024년 3월 국토부에서 얘기하는 분양가상한제 건축비 정기고시 보시면 거축비가 상승되었고, 24년 3월1일 이후 입주자모집 하는 단지부터 이니 추정 분양가보다 올라간다고 보시면 될거 같습니다. 조금만 올랐으면 하긴 하네요.

국토부 2024년 3월 분상제 정기고시

국토교통부에서 알려드립니다

목차

국토부 분양가상한제 기본형 건축비 3월 정기고시 사진

분양가상한제 뜻

분양가상한제는 주택 가격의 안정화와 원활한 공급을 목표로 아파트 가격을 일정 수준 이하로 공급하도록 규제하는 정책입니다.

• 이 제도는 기본형 건축비와 택지비를 합산하여 분양가의 상한선을 설정하며, 여기에 개별 아파트의 특성에 따라 가산비용을 추가합니다

분양가상한제 장점

• 시세 대비 낮은 가격: 분양가상한제는 주변 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 분양받을 수 있는 기회를 제공합니다. 이는 실수요자에게는 주거비 부담을 줄이고, 투자자에게는 시세차익을 남길 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
• 건설사 이익 제한: 건설사들이 지나치게 높은 이익을 취하는 것을 제한함으로써, 주택 시장의 과열을 방지하고 건전한 시장 조성에 기여할 수 있습니다.

분양가상한제 단점

• 공급 감소: 건축비, 인건비, 원자재 가격 상승에도 불구하고 분양가격이 제한되면 건설사의 이익이 줄어들어 주택 공급을 줄일 수 있습니다. 이는 장기적으로 주택 가격 상승을 초래할 수 있습니다.
• 전매 제한: 분양가상한제 아파트는 정해진 기간 동안 매도가 제한됩니다. 이는 투자자들에게는 유동성을 제한하는 요소가 될 수 있으며, 시장에 매물이 충분히 공급되지 않아 가격 상승을 유발할 수 있습니다.
• 경쟁률 상승: 분양가상한제로 인해 시세보다 저렴한 아파트가 공급될 경우, 이를 노리는 수요자들이 몰려 경쟁률이 높아질 수 있으며, 이는 일명 '로또 분양’으로 인식되어 시장의 불안정성을 증가시킬 수 있습니다

분양가상한제 실거주 및 위반

24년 기준으로 분양가상한제 아파트의 실거주 요건은 다음과 같습니다

• 실거주 의무 시작 시점: 개정된 주택법에 따라, 분양가상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점이 '최초 입주 가능일’에서 '최초 입주 후 3년 이내’로 변경되었습니다.
• 실거주 의무 기간: 당첨자는 입주 시점부터 2∼5년간 직접 거주해야 하는 의무가 있습니다.
• 유예 조치: 주택법 개정으로 실거주 의무가 3년간 유예되었으며, 이는 2024년 3월 19일부터 시행되었습니다.

분양가상한제 아파트의 실거주 의무를 어길 경우 다음과 같은 처벌을 받게 됩니다

• 벌금: 실거주 의무를 위반할 경우, 1000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 징역형: 더 심각한 경우에는 1년 이하의 징역형을 받을 수도 있습니다.
• 아파트 매입 요구: 또한, 해당 아파트를 분양가 수준에 한국토지주택공사(LH)에 되팔아야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

실거주 의무 위반은 법적인 처벌뿐만 아니라, 주택 시장의 건전성을 해치는 행위로 간주되므로, 이에 대한 규제가 엄격하게 적용됩니다.

분양가상한제 적용지역

24년 현재 분양가상한제 적용 범위

• 공공택지: 국가, 지자체, 한국토지공사 등 공공기관이 조성하는 공공택지는 분양가상한제 적용 대상입니다.
• 민간택지: 투기과열지구로 지정된 지역이면서, 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나, 직전 2개월의 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우, 또는 직전 3개월의 주택거래량이 전년 대비 20% 이상 증가하는 경우에 적용됩니다.

이러한 기준에 따라, 3기 신도시와 같은 공공택지개발지구는 분양가상한제의 적용을 받게 됩니다. 또한, 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 전 지역의 민간 택지 분양가 상한제는 해제되었습니다.

분양가상한제 폐지

분양가 상한제 폐지에 대해서는, 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 전국의 모든 지역에서 분양가 상한제 규제가 해제되었습니다. 

폐지의 효과

• 전매제한 축소: 수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월 전매제한이 적용됩니다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화되고, 그 외 지역은 전매제한이 폐지됩니다.
• 실거주 의무 폐지: 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무가 폐지되었습니다.
• 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지: 중도금 대출금액 제한이 사라지며, 앞으로 모든 아파트에 중도금 대출이 가능하고, 인당 여러 건의 중도금대출을 받을 수 있게 되었습니다.